近年来，天津房价上涨较快，部分地方二手房价格也上涨较快，但二手房交易量呈稳步上升趋势。对于第一次买二手房的业主来说，二手房的交易流程可能不是很清楚。我们来看看天津二手房的交易流程，需要的材料，费用~

　　2021年天津二手房交易流程是怎样的？二手房交易需要准备很多材料。我们可以先了解二手房的交易流程，然后再购买。

　　2021年天津二手房交易流程

　　第一步:买卖前的产权审查

　　害怕买产权有瑕疵的房子是购房者不敢进行独立交易的主要原因。但是，如果做好了准备工作，这个问题就不是问题了。

　　首先仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的签名。如果有两个人，你需要在签合同的时候有两个人的名字；其次，买房要看相关凭据，比如购房发票、契税发票等。，作为初步确认房屋产权归属的佐证。

　　第二步:交定金，签合同

　　看房，确定房屋产权，自然要交押金。但是不要忽略这个小环节。交押金有诀窍。每转几百万的房子，按5%计算的存款金额可以达到5万元。所以当交易到了这个阶段，请多加注意。

　　如果你喜欢的房子还在房贷，押金应该由第三方监管，而不是直接交给房主。如果买卖双方都有可信赖的第三方，可以签订简单的协议，在止赎完成后向卖方支付定金，需要注意的是“如果交给监管第三方，则视为卖方已经收到，如果以没有收到定金为由拒绝履行合同，则视为卖方违约”。如果没有可靠的第三方，存款可以由银行监管。具体方法是:买卖双方到银行签订监管协议，在交易中心完成交割手续后，同意转入卖方账户。

　　一般来说，交定金会会签预约销售合同，示范文本可以从国土房管局网站下载。合同中至少应约定物业地址、交易金额、交付时间、违约金和违约责任。具体条款见示范文本。

　　第三步:赎回建筑

　　建筑物的赎回是一个大学问题。不同的赎回方式有不同的成本，不同的供应时间，不同的风险。一般来说，止赎是业主的责任。赎回楼宇有两种方式:一是业主通过担保公司向银行贷款赎回楼宇，产生0.8%的担保费和0.4%的短期止赎利息。买家房产证出来后，会去银行做抵押；第二，买受人通过担保公司向银行进行抵押，然后银行会把止赎款打给出卖人，只需要产生担保费，但买受人需要提前交房款。

　　这里有一些小技巧:如果通过同行再融资房贷，以上费用是必不可少的，但是可以节省很多时间。另外，担保公司与银行有对接关系。比如一家担保公司对应的银行可能只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可以咨询打算做抵押的银行，不然先选择担保公司可能要空去一趟。

　　第四步:首付和资金监管

　　除了产权，独立交易要担心的第二大问题是资金监管。事实上，资金监管目前已经成为一个体系，买卖双方按照既定的规定去做，风险很小。无论如何进行交易，首付都必须由银行监管。

　　具体操作如下:买卖双方在银行签订资金监管协议，然后分别在银行开户，规定在买方过户并取得新发放的房产证后，将首付款寄给卖方。如果交易成功完成，银行会把钱寄给卖家；如果中途出现问题，交易终止，首付会返还给买家。银行在提供这项服务时，一般会收取500元左右的单笔监管费，但如果通过银行办理资金监管进行抵押，则可以节省这笔费用。

　　为了公平起见，银行在签订监管协议时会要求买卖双方先签订借款书，这样买卖双方在放款时就不需要亲自去银行了，也可以避免买方当时不配合贷款而带来的麻烦。

　　第五步:签署销售合同

　　在支付定金的过程中，对于独立交易可以签订“书面协议”，这与普通中介的中介合同非常类似，只是缺少了中介部分。格式可以参考中介的中介合同，也可以直接到当地国土房管局网站“信息公开”版块的房产管理相关下载办公室，下载《XX市二手房预约销售及中介服务合同》作为参考。

　　在签订书面协议时，我们主要关注四个方面，即产权、房产总价、交易税和日期，其中要注意如何在书面协议中分担交易税费。日期也很重要，比如定金支付、过户、交割时间等。只有确定了日期，交易才能顺利进行。比如规定45天内完成止赎，签约后7天内首付由银行监管。首期交付后，即可签订正式的国土房管局二手房买卖合同。

　　第六步:选择一家银行，进行抵押贷款

　　如果不是一次性付款，买家需要去银行做房贷。去银行申请贷款，需要买卖双方都在场，并带身份证原件、收入证明、销售合同。申请贷款的时候直接去找银行的客户经理说要做房产抵押，他会帮忙办理。一般来说，回复可以当天确认。但是，有时候，贷款金额达不到预期。比如评估价格高的银行需要重新评估，通常会延长两三个工作日。但是，在办理房贷之前，买家需要知道自己心里的数。至于存款和首付的银行监管，也可以在办理抵押时同时办理，避免来回跑腿。

　　至于银行的选择，中介机构建议四大国有银行贷款额度更宽松，效率更高。至于利率能不能浮动，各家银行执行的政策基本相同，没必要多考虑。

　　第七步:转账纳税

　　购房过户时，需要到房产所在地的产权登记中心办理过户手续。买卖双方都需要带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般发货后，车主收到收据后可以要求银行释放之前监管的存款。

　　纳税时，如果合同规定各自缴纳税费，那么两者必须同时在场；如果是业主付款，只需要买家在场即可。至于领新证，可以一次性付款直接领新房产证；如果按揭贷款是房产证复印件，银行会自动到国土房管局办理按揭手续，5个工作日后发放最终款项给业主。

　　第八步:后续事项

　　交接通常涉及物业、水电、有线电视、燃气等的交接。如果物业内有家具家电，需要核实是否更换或拆除，然后业主才能转动钥匙，正式完成交易。上述水电交接应在管理处、税务局、有线电视台、供电局等部门办理，双方应准备房产证和身份证复印件。主要是我们之前已经签了《交付保证协议》，如果房子里面的家具家电齐全，我们会把保证书退给业主。家具家电确实缺失的，经双方协商可以从押金中扣除。

　　天津二手房过户信息

　　1.购房所需文件

　　身份证明:身份证、护照公证及翻译

　　结婚证:结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等。

　　户籍证明:户口本、集体户籍首页复印件(加盖公章)等。

　　外国人、港澳台人士:需要护照及护照翻译公证

　　备注:需要准备相关文件的原件和复印件

　　商业贷款所需文件

　　身份证明:身份证和军官证

　　结婚证:结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等。

　　户籍证明:户口本、集体户籍首页复印件(加盖公章)等。

　　学历证明:学历证明

　　收入证明:收入证明，过去半年或一年的流水

　　公积金贷款所需文件

　　身份证明:身份证

　　结婚证:结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等。

　　户籍证明:户口本、集体户籍首页复印件(加盖公章)等。

　　居住证明:外国户籍需要天津市居住证明

　　收入证明:收入证明，过去半年或一年的流水

　　备注:已婚人士申请公积金贷款需要夫妻双方的所有证明

　　转让所需文件

　　身份证明:身份证和军官证

　　结婚证:结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等。

　　户籍证明:户口本、集体户籍首页复印件(加盖公章)等。

　　备注:转让房屋产权涉及未成年人的，还需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口本

　　天津二手房买卖涉及的税费

　　二手房交易中，买卖双方都需要向税务机关缴纳各种税费。其中，契税、印花税等是必须缴纳的税种，而个人所得税、营业税等由于房产、商品房或经济适用房的购买年限不同，在交易中有不同的征税标准。

　　1)契税

　　征收方式:计税价格×1%(个人首次购买建筑面积小于90平方米的普通住房)

　　税价×1.5%(首次购买建筑面积90-144平方米的普通住房)

　　税价×3%(购买非普通住宅或非首次购买)

　　2)个人所得税

　　征收方式:税价×1%

　　个人购房不满5年向外出售的，应全额征收个人所得税；个人会买5年以上的房子卖给外界。如果是业主的独栋房屋，则免征个税。如果他们不是唯一的房子，他们将被征收全额个人所得税

　　3)营业税

　　征收方式:居住2年以上，居住2年以下

　　普通:无普通和非普通全额税×5.65%

　　非普通住宅:差额×5.65%

　　4)土地证转让费

　　征收方式:计税价格×1%(划拨)，土地性质不要求(出让)

　　5)转让费:

　　收款方式:6元/平方米